最近一朋友咨询房屋抵押贷款
朋友名下有一套全款房和一套按揭房
那么在申请银行抵押贷款时，方案就多了一些
既包括房屋一抵，也可以申请房屋二抵
朋友便问及一抵和二抵的利息问题
总体而言，同一银行，房屋一抵的利率肯定是低于房屋二抵的
趁此机会也就这两种方式的抵押贷款的利率差别做一个原因说明：
主要是银行承担的风险决定了贷款的定价
具体来看：
1、债权人唯一VS债权人不唯一
房屋一抵时，银行是借款人的唯一权利人（债权人）；
房屋二抵时，此时二抵银行并不是借款人的唯一权利人（债权人），此时对借款人而言，按揭贷款的银行也是债权人；
所以房屋二抵时，银行承担的风险相对较高。
2、房屋预期价值的影响
房屋一抵时，抵押额度一般是房屋当前价值的七折（其他条件暂不考虑，比如说借款人的还款能力等），此时房屋价值的波动（上涨或下跌），还有三折的空间可缓冲，虽然此时的三折和彼时的三折金额也会有差距，但不会有按揭贷款余额的影响在里面；
房屋二抵时，抵押额度的计算方式一般是房屋当前价值的七折减去按揭贷款的剩余金额，此时房屋价值变动浮动较大时，二抵银行的缓冲空间将会低于当初的三折，因为计算抵押额度时的七折也已经缩水了。而按揭贷款的剩余金额是按固定方式递减的，不会因房屋价值的变动而变动。
3、还款无望，房屋被迫执行时的先后顺序
如果借款还不起时，银行会行使抵押权，常见的就是银行拍卖房，在拍卖后，一抵银行和二抵银行的受偿次序是不一样的。
房屋一抵时，房屋拍卖后，所得款项扣除相关费用后，全部用来偿还给一抵银行，如有剩余，退还给借款人；
房屋二抵时，房屋拍卖后，按照抵押权的先后顺序，拍卖所得款项扣除相关费用后，先用来偿还按揭贷款银行的按揭余额，剩余的部分再用来偿还二抵银行的欠款。
所以，在房屋一抵和房屋二抵时，银行在制定贷款利率时，同一银行的二抵利率势必是高于一抵利率的，正所谓高风险高收益（利息就是银行的收益）。
银行面临的风险越高，就希望在收益上获得补偿，所以会把价格卖得更贵一点（贷款就是银行销售的产品的一种）。